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浅谈如何在主题公园规划设计阶段控制项目成本

作者:金潮游乐设备公司    时间:2020-02-28 09:47    点击量:

1、绪言

  处于红利期的房地产行业给主题公园带来了近十年的高速发展历程,如今主题公园行业迎来了一个使行业趋于更加稳定的调整期。随着旅游行业一系列政策法规的出台(例如《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》、《文化和旅游部关于实施旅游服务质量提升计划的指导意见》等),迪士尼、环球影城等国外优秀品牌主题公园进入中国市场带来的品质冲击,本土主题公园企业为保持长期发展而寻求盈利模式的突破。没有过多资本的涌入,行业的发展再难“疯狂不计成本”。这些现象无一不昭示主题公园行业发展的下一个十年必将是内生发展、提质增效的十年。

  规划建设管理在主题公园项目建设包括新景区开发及老景区质量提升过程中处于排头兵的位置,在市场调研和投资可行性研究分析阶段,在项目策划、规划和设计,在材料、设备和施工单位管理,在施工质量、施工工期和造价管理,在工程验收和运营磨合、整改等各个阶段起到主导的作用。主题公园项目规划建设管理,是实现“功能、效果、成本、时间”四者动态平衡的过程,是在约定的时间内,以合理的预算,完成满足运营功能需求且视觉效果符合审美要求工程项目的过程。其中功能指的是以人为本,从运营出发,满足游客游玩和消费体验的各类需求;效果是基于景区属于人造创意景点的特性而产生的特征强烈的形象展示;成本即工程造价或项目控制预算;时间则是对工期的把控。尤其在目前中国的休假制度下,时间是旅游项目非常重要的变量之一。

2、设计阶段是项目成本控制重点

  在主题公园建设项目中,规划设计工作是前提,是所有工程项目的开端。规划设计阶段的工作一般分成项目策划、总体规划、概念设计、深化设计、扩初设计、施工图设计等主要阶段。对于全案项目来说,这个流程至少达到18个月以上。而根据我们的项目经验,在实操中,从项目提起,经历调研、分析、策划、规划到设计施工图完成的时间占据整个项目开发建设时间的三分之二以上。

  根据案例总结,主题公园建设项目设计成本占工程总成本一般是5%-10%,但设计工作对于工程造价的影响程度可以达到80%以上。纵观近几年国内的主题公园建设项目,常常出现由于对功能的设计不科学,造成使用不方便, 由于设计管理不到位,缺乏统筹审图,导致现场施工时,专业之间出现矛盾、冲突,造成工程实施中出现大量设计变更,需要耗费大量时间处理变更问题及走变更流程,同时也造成投资上较大浪费,大大提高工程造价且可能会导致工期延长。如果设计阶段工作到位,招投标工作符合要求,施工阶段的造价管理则会简单许多。因此控制项目成本关键在于设计阶段,想要有效的控制工程造价,要坚决地把控制重点转到设计阶段,以取得事半功倍的效果。

  以下分别从规划设计阶段如何控制设计成本、如何控制工程建设成本进行讨论。(工程阶段成本控制不在文本讨论范畴)

3、规划设计阶段有效控制规划设计成本

3.1 充足前期分析,立项方可委托

  在项目成立之前,需要做充分的调研准备。作为规划设计部门,每年会接到大大小小很多项目需求,大到主题公园全案规划项目,小到一个垃圾筒的设计,如果不加筛选直接进行委托设计,将耗费大量人工及无效率的设计费。因此合理甄选必要项目,根据重要紧急程度,先做前期调研分析策划工作,编制可行性及策划报告,确认项目后进行内部立项。通过立项程序的项目方可进入委外设计流程。

3.2调研设计单位,合理进行委托

  主题公园的规划设计工作综合性非常强,按专业可分为总体设计、主题包装设计、建筑设计、市政设计、景观设计、园林绿化设计、景观照明设计、室内装饰设计、游乐设备设计、信息化系统设计、多媒体设计、演出专业设计、服装设计等等多个设计门类。经过多年的发展及行业成员的共同努力,踏入主题公园业界的专业设计公司越来越多,但很难有一家可以承担上述所有的设计工作,主要还是得依靠建设甲方单位自己统筹协调或者由总包代理单位代甲方完成。根据项目实际情况,选择专业性、有资质、有经验的分项设计公司非常重要。很多案例经验表明,设计单位选择不得当,会导致由于设计不当而引发的工程量增加、材料选用非成本最优、设计时间延长导致时间及机会成本增加、设计错误导致工程返工、设计单位管理不当沟通成本增加等问题。

3.3严谨设计管理,规范设计合同

  委托设计之初,需拟定设计任务书,尽可能全面、统筹考虑设计范围及要求,将设计需求、设计成果,甚至文本打印份数、差旅次数予以明确。由设计单位根据设计任务书反馈设计建议书进行报价。经商务谈判或公司相应的委托设计程序确定设计单位并签订设计合同,将设计任务要求于设计合同中书面明确。如果有些尚未明确是否必须要做的设计内容,可事先约定好设计费用或取费标准,待明确之后再签订补充协议。这样可以防止一旦出现设计增项时,与设计单位就设计费进行扯皮,从而影响设计进度或控制不了设计成本的情况;也能够避免产生因为增项而发生的再次设计谈判的成本。此外,务必在设计合同中约定好双方商定确认的设计进度,并明确延期赔偿责任。设计费付款与设计进度、成果质量等因素挂钩。

  在正式设计前,召开设计启动会,将功能需求、设计注意事项、自身企业标准等提资要求准确提供给设计单位。设计过程中,设计管理人员做好运营需求方与设计方的桥梁作用,经常与双方进行有效技术交流,避免由于对运营部门意见的不了解而导致设计返工。设计管理人员按合同对设计的质量与进度进行跟踪。

3.4明确违约责任,预留设计尾款

  违约责任是合同成立的必备条款之一。我们实际操作中,常在设计合同中设置如下条款:“设计人对设计文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。由于设计人设计错误造成工程质量事故损失,设计人除负责采取补救措施外,应免收受损失部分的设计费,并根据损失程度向发包人支付赔偿金,赔偿金数额由双方商定“、”由于设计人原因,延误了设计文件交付时间,每延误一天,应减收该项目应收设计费的百分之X“等等。设计单位的选择通常不能按最低价中标的方式,对于设计工作完成地很好,在工期紧张的情况下节省了设计时间和施工工期的设计单位可以在合同中约定一定的奖励措施,但对于设计成果未按约定要求、成果提交时间一拖再拖、设计质量差的设计单位,甚至由于其设计原因导致工程成本上升或返工,则需要对设计单位进行追偿。

  一般情况下,设计深度至施工图阶段的设计合同会对设计费预留尾款,至工程竣工开业后再结清。这样可以防止设计人员在施工过程中随意变更或不到现场进行技术指导的情况,同时也可以迫使设计单位重视建设项目的成本控制。

3.5优秀设计单位,建立长期合作

  经历多次设计项目后,梳理与设计单位合作情况,建立设计管理部门设计供应商库,对设计单位从专业性、合作性、以往案例、团队资质、收费档次等方面进行评价,形成A、B、C不同等级。对于设计水平高、设计管理规范、相关案例经验丰富、沟通通畅、对于甲方要求反应度好的设计单位可以建立成长期合作关系,纳入优先级别。甚至建立战略合作关系,商定合作协议价,遇到同类设计项目发包时可省去商务谈判成本,也可以得到优惠的设计价格。

4、规划设计阶段有效控制工程建设成本

  主题公园项目投资量大、回报周期慢已成为众所周知的事实。由于其创意、娱乐、旅游、文化的综合属性致使其难以像房地产开发项目那般形成固定的标准和范式。所以很多国内主题公园项目的建设是摸着石头过河,工程造价超预算的情况屡见不鲜。而事后分析突破原定预算原因绝大多数归结为设计的问题,毕竟国内施工人员一直追求的“理想”就是“按图施工”。

4.1加强审图管理,务必联合审图

  施工图纸是施工和验收的主要依据,为充分领会设计特点和设计意图,熟悉设计内容,正确地按图施工,明确工程质量,避免返工浪费;同时,为减少图纸的差错,将图纸中的质量隐患与问题消灭在施工之前,使设计施工图纸更符合施工现场具体要求,使工程各个专业之间不要出现“相互打架”,必须在工程开工前进行充分的设计技术交底和图纸联合会审工作。以下列举图纸会审需要关注的重点内容:

  (1)各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符,是否符合合同约定的施工图设计成果清单要求。

  (2)施工图设计是否符合方案设计、扩初设计已审定的原则与标准,是否符合运营提资要求。

  (3)施工图设计相关尺寸是否符合相应规范要求、符合运营设备设施的尺寸要求。

  (4)施工图设计是否符合国家与部颁的有关规程、规范与标准。

  (5)设计与施工主要技术方案是否能相适应,对现场条件有无特殊要求。

  (6)图纸表达深度和出图范围能否满足施工要求。

  (7)预制构件、设备组件及现场加工要求能否符合现场施工的实际能力。

  (8)各专业间、设备和系统施工图设计之间是否协调。

  (9)设计采用的新结构、新材料、新设备、新工艺、新技术是否经过鉴定与评审,实施有无困难,有无解决方案。

  (10)施工图之间无有错、漏、碰、撞,尺寸之间有无矛盾。

  (11)能否满足生产运行安全、经济的要求和检修、维护工作的需要。

  (12)根据编制的施工量清单,核算造价是否在预算范围内。

  通过联合审图工作,可以发现设计的缺漏项,可以找出专业间的矛盾,可以重新审视功能及效果,可以核算设计成果对应的造价是否满足工程预算要求。此阶段一旦发现工程成本有超预算的苗头,可以通过减少非必要用量、寻找替换材料、优化施工方案,甚至是优化设计效果等方式将造价降低到可控范围内。审图后的综合意见反馈设计公司进行修改调整。正式施工前的设计变更成本远远低于施工过程中的设计变更。

4.2推行限额设计,源头把控造价

  赶工期、降品质、图纸细节设计缺失,忽视工程成本的问题常常在建设项目设计阶段发生,着实令人苦恼。这既有设计人员水平的原因,也有行业处于非良性发展的原因,加之一些专项的设计费取费标准按照工程造价计算,更加导致设计方难以从建设方的角度考虑工程成本问题。根据情况,可以在设计任务书阶段明确造价限额,要求设计公司依限额进行设计,并和设计费挂钩。

  实际操作过程中,主题公园类项目推行限额设计的较少,尤其是在概念、方案阶段,这些阶段更加提倡和鼓励创意的发挥。但随着行业的日渐成熟,加上造价控制的需求,一些对创意要求较低的专业设计将越来越多运用限额设计的手段。

4.3专业工程人员,参与设计阶段

  国内主题公园行业的一个普遍现象是设计人员从事设计工作,施工方面的经验和知识储备不足,对新技术、新工艺、新材料的了解不如施工现场人员,会造成设计与施工出现脱节现象。因此作为建设方设计管理部门很有必要将专业工程师纳入到设计方案的评审、沟通过程中,一方面可以更好更专业地审核方案;另一方面也是让工程师提前了解设计方案,理解设计思路与运营需求,以便后期的施工过程更加顺畅;再者可以从实际工程实施、造价控制的角度对设计图纸中材料用量、材料选择进行建议。

5、结论

  综上所述,良好的项目管理,在规划设计阶段,就做好充足的前期分析(包括改造范围、改造需求、改造标准、时间进度等),确定项目后再开始委托设计,根据项目的情况,选择合适的专业设计单位,在设计合同中明确设计范围与任务。明确设计违约责任,预留设计费尾款到工程结束后支付。最重要的环节是必须要加强图纸审查管理,组织专业工程师参与图纸会审,通过会审,使设计图纸在符合规范要求的基础上,将功能、布局、装饰等设计做到经济合理、安全可靠,使图纸表达清楚、正确无误。在图纸审核过程中,一旦发现设计漏项、缺项,可以立即补充,发现材料用量过大、材料选择不合适,可以通过技术论证修改方案。如果设计阶段管控工作到位,招投标工作符合要求,施工阶段对工程变更、现场签证严格控制,避免不合理的现场签证发生,将能达到很好的成本控制效果。

本文转自中国游乐,作者:杨媛媛;如有侵权请联系删除。

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